Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

• Складывается на основе принципа разумности;
• Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
• Влияют условия рынка;
• Не постоянна;
• Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

1. Курс валюты;
2. Политический события, строй и его особенности;
3. Сезонность;
4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
5. Инфраструктура;
6. Тип строения;
7. Изношенность;
8. Строительные издержки;
9. Этажность;
10. Площадь;
11. Качество произведенного ремонта;
12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

• Используется массовый метод оценки;
• Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
• Порядок проведения строго регламентирован законом;
• Используется для исчисления налогового бремени;
• В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
• Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
6. Расположение и общее количество помещений в здании;
7. Форма собственности;
8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
9. Этажность.

• Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
• При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
• Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
• Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
• В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Кадастровая стоимость квартиры используется:

• При вступлении в залоговые обязательства;
• При проведении процедуры приватизации;
• При ипотечном кредитовании;
• При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
• При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

• При изъятии объекта для государственных нужд;
• При ипотечных, залоговых правоотношениях;
• Покупка или продажа квартиры;
• При банкротстве должника;
• При безвозмездных сделках;
• При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
• При принятии решений управленческой направленности.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

• Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
• С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

1. Квартира расположена в новом строении;
2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
2. В судебном порядке.

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов.