Главная » Ваш юрист » Перепланировка квартиры, перенос кухни в жилую комнату или коридор, как узаконить перепланировку

Перепланировка квартиры, перенос кухни в жилую комнату или коридор, как узаконить перепланировку

Желание спланировать помещение по своему вкусу возникает нередко, но выполнить задуманное непросто. Перепланировка квартиры требует в первую очередь получения разрешения от администрации. После окончания ремонтных работ также потребуется узаконить выполненные работы, внести корректировки в кадастровые документы и учетную запись ЕГРН. Нарушение установленного законом порядка приведет к административному взысканию и возможному восстановлению прежнего вида квартиры.

Перепланировка квартиры, перенос кухни в жилую комнату или коридор, как узаконить перепланировку

Большая часть вариантов перепланировок связана с реконструкцией кухни. Существуют правила изменения помещений, которые нельзя нарушать:

  • вентиляция не должна подвергаться изменениям;
  • газовая плита может изменять место на 1 метр, большие расстояния требуют получения разрешения;
  • кухня с газовой плитой не может быть объединена с комнатой;
  • трубы газоснабжения не могут монтироваться в стены;
  • нельзя изменять контур санузла;
  • менять местами кухню и комнату;
  • выполнять вход из санузла в кухню.

Согласно ст.25 ЖК РФ, перепланировка и переустройства имеют значительные отличия. Перепланировка подразумевает изменение плана квартиры, которое требует внесения корректировки в технический и кадастровый план объекта. Например, комната изменяет свою площадь, пробивают другие дверные проемы и смещаются стены. Переустройство осуществляет перенос инженерных сетей, изменение устройства систем. Например, перенос батарей отопления или замена ванны на душевую кабину. Если перенос инженерных систем выполняется в одном помещении, то это не относится к перепланировке и не требует согласования с администрацией.

Наиболее строго требуется согласовывать перенос газового оборудования, в том числе плиты или газовой колонки. Связано это с особой аварийностью возможного переноса труб и соединительных шлангов. Переустроить и улучшить кухонное помещение можно различными способами.

Перепланировка квартиры, перенос кухни в жилую комнату или коридор, как узаконить перепланировку

Возможен ли такой вариант, и если правовые нормативы позволяют сделать такую перепланировку, то какие есть ограничения? Сделать в комнате кухню можно только на первых этажах многоквартирных домов, когда снизу не проживают люди. Объединять комнату и кухню, снося стену, можно только при электрической плите. Имея газовую плиту, такое объединение сделать запрещено. Можно оборудовать кухню в коридоре или кладовой комнате, то есть чтобы сверху/снизу не было жилого помещения.

Если кухня оборудуется в коридоре, то там должно быть окно, без окна оборудовать кухню нельзя. Чаще всего кухня расширяется за счет коридора, тогда положение об естественном освещении соблюдается. Расширяя кухню за счет комнаты или коридора, следует помнить, что сносить несущие стены невозможно, а также необходимо продумать перенос электрики, отопления и водоснабжения, газовой сети. Кухонная вентиляция не может быть нарушена, особенно при наличии газовой плиты, новая конструкция подсоединяется к кухонной системе. Тяга должна присутствовать, проверяться сотрудниками газовой службы.

Если на месте прежней кухни оборудуется жилая комната, то под ней не должно быть кухни соседей. Есть другой вариант: обозначить полученное помещение как рабочий кабинет или мастерскую, тогда согласование может пройти без претензий в администрации. Возможно объединение за счет ванной или кладовки, когда снимается перегородка, и кухня увеличивается за счет подсобных помещений. Демонтаж встроенных шкафов и стен позволит значительно увеличить кухню и изменить конфигурацию квартиры.

Перепланировка квартиры, перенос кухни в жилую комнату или коридор, как узаконить перепланировку

Создание кухни-столовой считается максимально востребованным видом перепланировки. Такое устройство часто оборудуется в сегодняшних новостройках сразу на этапе планирования внутреннего пространства. Если такое расположение желательно в старом фонде, то сделать перепланировку можно при функционировании электрической плиты. Газовая установка или наличие колонки является препятствием для такого решения.

Одновременно существуют исключения, когда стена между комнатой и кухней является капитальным сооружением. Стену при оборудовании арки или полного сноса требуется укрепить металлоконструкциями требуемых допусков. Проверка такого сооружения проводится в строгом соответствии со СНиП, чтобы обеспечивать безопасность жителей и сохранность здания. Если в квартире функционирует газовая плита, то после преобразований должна быть сформирована раздвижная ширма или жалюзи.

В домах современной постройки возможно заменить газовую на электрическую плиту. Подобная замена в старом фонде невозможна, поскольку возникнет повышенное напряжение в электрической сети и потребуется оплачивать большой расход электроэнергии по единому тарифу. Следует учесть, что соединять кухню и комнату можно в квартире с 2 и более жилыми комнатами. Расширение кухни в однокомнатной квартире приведет к тому, что фактически не останется комнаты, что невозможно.

Обойти подобный запрет можно с созданием зонируемых пространств, то есть при сооружении ширм и раздвигаемых мобильных стен. Современные материалы позволяют выполнить перепланировку с использованием новейших материалов, с учетом архитектурных решений.

Перед согласованием проекта перепланировки следует обратиться к дизайнерам проектного бюро и обсудить предложенные варианты. Если ремонт выполнен, то придется решить вопрос, как узаконить перепланировку задним числом.

Перепланировка квартиры, перенос кухни в жилую комнату или коридор, как узаконить перепланировку

Перепланировка квартиры, когда выход на уличное пространство есть из кухни, является максимально удобной для исполнения. После ремонта кухня становится значительно светлее, возможность установить мебель на освободившейся площади зрительно расширяет планировку кухни. Оформление уличной стены в виде эркера или панорамного (французского) окна сделать не так сложно, как может показаться с первого взгляда. Потребуется план реконструкции, который имеет ряд ограничений:

  • запрет демонтажа несущих стен и подоконника;
  • не допускается перенос батарей на балкон;
  • невозможно устраивать теплый пол, подключенный к общедомовой системе.

Подоконную группу обыгрывают дизайнерским решением в виде барной стойки или стола. Если речь идет об перепланировке лоджии, то все кухонное оборудование можно перенести на лоджию, устроив в самой кухне столовую зону. При оформлении кухни на лоджии нагрузка на несущие конструкции меньше, что доказано практикой и исследованиями строительных организаций. Во многих современных проектах многоквартирных домов предусмотрена лоджия на два окна, большой площади, что вполне приемлемо для перепланировки кухни.

Перепланировка квартиры, перенос кухни в жилую комнату или коридор, как узаконить перепланировку

Если санузел граничит с кухней, то можно расширить или соединить помещения. При этом существует требование, чтобы кухня не располагалась над санузлом соседей. Довольно часто переустройство касается слияния туалета и ванной, за счет чего кухня несколько увеличивается. Если квартира расположена на первом этаже, то вопросов не возникнет, в остальных вариантах могут возникнуть проблемы при перепланировке квартиры.

В любом случае, рекомендуется проконсультироваться в проектном бюро по возможным вариантам для данного проекта квартиры. Специалисты порекомендуют наиболее приемлемый и востребованный вариант.

Прежде чем начать перепланировку, следует подать проект и сопутствующие документы в жилищную комиссию муниципалитета. На рассмотрение проекта отведено 45 дней и 10 дней на уведомление заявителя. От того, насколько грамотно был выполнен проект перепланировки, как прошло согласование с контролирующими органами, будет во многом зависеть получение положительного решения вопроса.

Если самовольно перестроить квартиру в многоквартирном доме, то при обнаружении такого ремонта будет вынесен административный штраф и постановление о возврате первоначального вида. Если в доме произойдет авария и пострадает здание или жильцы, то возможно уголовное преследование. Согласно ст.7.21 КоАП, нарушения правил пользования жилой площадью многоквартирного дома приводят к штрафным санкциям при неразрешенной перепланировке. Последовательность шагов при оформлении документов:

  • выданный в БТИ поэтажный план передается в проектную организацию, где создается проект перепланировки;
  • полученный проект проходит согласование в надзорных органах;
  • подается заявление в жилищную комиссию и получается официальное разрешение;
  • производится ремонт в точном соответствии с полученным разрешением;
  • приглашается комиссия в квартиру и составляется акт перепланировки, подписывается представителями администрации;
  • акт подается в Росреестр с набором технических документов и для внесения коррективов в кадастровый паспорт и учетную запись.

Если у комиссии при приемке работ возникают претензии по соблюдению разрешения, то составляется предписание и дается срок на исправление. Перепланировку может выполнять только собственник. При наличии нескольких владельцев квартиры потребуется официальное согласие всех.

Если возникают спорные ситуации и конфликты с администрацией, то вопросы решаются в судебном порядке. Отказ муниципалитета должен иметь обоснование, связанное с правовыми установками.

Перепланировка квартиры, перенос кухни в жилую комнату или коридор, как узаконить перепланировку

Приступая к оформлению перепланировки, требуется запастись терпением. В стандартной ситуации потребуется 2-3 месяца, включая работу проектного бюро, согласования с надзорными органами, получения разрешения и последующей проверки выполнения. Только получив в Росреестре новую выписку из ЕГРН с измененными кадастровыми данными, можно считать вопрос решенным делом.

Финансовые затраты потребуются на выпуск проекта, оплату технического плана БТИ, пошлина в Росреестре и возможные услуги посредников. Решение вопроса можно поручить юридической фирме, специализирующейся на услугах оформления перепланировки. Иногда подобную услугу предоставляет проектное бюро, напрямую отвечающее за положительное решение вопроса в администрации. Многие запросы по перепланировке собраны по существующим проектам многоквартирных домов и их можно выбрать, что значительно сократит расходы.

Обращаясь в проектную организацию, собственник может высказать свои пожелания и ознакомиться с требованиями, взвесить свои перспективы. Независимое проектное агентство может согласовать ремонт с контролирующими организациями, пройти разрешительный регламент в администрации и присутствовать при приемке работ. Самостоятельно можно пройти все необходимые шаги, но нет гарантии того, что запрос не будет отклонен администрацией. При подаче заявления пакет документов могут вернуть на доработку, указав выявленные несоответствия.

Пройти документальную подготовку к масштабному ремонту возможно, если учесть все существующие требования. Все узаконенные перепланировки можно проследить, если получить выписку из ЕГРН. В документе будет отображено количество комнат, площади всех помещений в квартире и другие кадастровые сведения. Заказать выписку может любой желающий, сделать запрос можно в Росреестре, МФЦ или по интернету на официальном портале регистратора.

Получив справку, можно сравнить ее с имеющимися данными технического паспорта БТИ. Если есть несоответствия, то собственник подает заявление на приведение данных к фактическому состоянию квартиры. Акт по приему перепланировки подается в жилищную комиссию, где сведения заносятся в особый реестр, который хранится в архиве администрации.

Таким образом, выполненные работы имеют отражение в нескольких официальных базах, что значительно повышает статус проверки при необходимости. Приступая к перепланировке, необходимо рассчитать время на прохождение согласования и непосредственное выполнение ремонтных работ.

О admin