Главная » Мой юрист » Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году — Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году — Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеке в 2017 году

Оформление ипотеки сопряжено со многими рисками. Финансовое положение заемщика может измениться или в силу иных обстоятельств потребуется продажа приобретенного жилья.

Как в 2017 году продать ипотечную квартиру? Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговым обеспечением. Логически продать ее до полной выплаты кредита нельзя.

Но для некоторых владельцев ипотечной недвижимости это единственный способ поправить материальное положение.

У других заемщиков просто поменялись планы. Можно ли в 2017 году продать квартиру, если она в ипотеке?

В положениях ФЗ № 29 и ФЗ №33 разъясняется порядок ипотечного кредитования. Здесь сказано, что заемщик получает право эксплуатации и продажи объекта, приобретенного в ипотеку.

Но вместе с тем делается оговорка – любые сделки с ипотечной квартирой осуществляются при согласии кредитной организации.

В ином случае права на недвижимое имущество переходят к банку в соответствии со ст.301 ГК РФ.

По каким причинам ипотечному заемщику может потребоваться продажа ипотечной квартиры? Основных аспектов несколько:

  • ухудшение финансового положения по причине снижения доходов и как следствие, невозможность регулярных выплат по ипотеке;
  • потребность в приобретении жилья большей площади;
  • желание получить прибыль от продажи ипотечного жилища.

Исходя из законодательных норм, продажа ипотечной квартиры возможна, но при уведомлении банка.

Отличительной особенностью ипотечного кредита является залог. То есть ипотека это кредит, выданный под залоговое обеспечение каким-либо имуществом.

Но не всякий залоговый кредит является ипотечным. Отличие в том, что залог по ипотеке носит публичный характер.

В случае ипотеки недвижимости органы, осуществляющие регистрацию сделок, делают соответствующую запись об обременении имущества залогом.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Любое заинтересованное лицо вправе запросить выписку из Госреестра прав на недвижимое имущество. В выданном по запросу документе будет значиться, что имущество заложено.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Следовательно, продажа ипотечной квартиры это сделка, в которой участвует три стороны. Это покупатель, продавец (ипотечный заемщик) и залогодержатель (кредитная организация).

Договор жилищного займа, заключаемый при ипотеке, должен соответствовать общим правилам ГК РФ о заключении договоров и ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» (с редакциями и дополнениями).

В гл.2 ФЗ № 102 подробно описаны порядок заключения договора жилищного займа и все аспекты его действия.

В договоре обязательно указываются:

  • предмет ипотеки;
  • оценка объекта;
  • суть, размер и сроки исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Если изложить кратко основные моменты действия ипотечного договора, то они таковы:

Если говорить о плюсах договора жилищного займа, то они таковы:

  • можно получить крупную сумму единоразово, ни один банк не выдаст потребительский кредит на несколько миллионов рублей;
  • продолжительный срок выплат, что позволяет выплачивать долг небольшими суммами;
  • наличие страховки, которая защищает от рисков потери квартиры в течение ипотечного периода;
  • невысокие процентные ставки в сравнении с потребительскими займами;
  • возможность использования маткапитала и госсубсидий для частичного погашения.
  • необходимость первого взноса;
  • большая переплата, обусловленная длительным сроком кредитования;
  • сложности при оформлении, поскольку требуется собрать немало документов;
  • наложение обременения на квартиру.

Среди всех недостатков договора жилищного займа основным как раз и является то, что на протяжении всего срока ипотеки фактическим владельцем приобретенного имущества выступает банк.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Без его разрешения нельзя продать, заложить, обменять квартиру. Даже для сдачи в аренду потребуется получить разрешение залогодержателя.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

В законе четко прописаны все нюансы, касающиеся ипотечного кредитования.

В соответствии со ст.29, ст.33 ФЗ «Об ипотеке» заемщик обладает правом на использование заложенного имущества.

То есть он может жить в ипотечной квартире, прописываться сам и регистрировать членов своей семьи. Обязанностью заемщика является содержание объекта залога в надлежащем состоянии.

Что касается продажи третьим лицам или утраты заложенного имущества, то данные действия незаконны по отношению к банку-кредитору. Ипотечная организация законом защищается от возможных рисков.

По ст.301-303 ГК РФ любое отчуждение залоговой квартиры допускается только в пользу банка, выступающего залогодержателем.

Но существуют ситуации, когда квартира с обременением ипотекой может быть продана. Главным условием становится согласие банковского учреждения, оформившего ипотеку.

Как правильно продать квартиру в ипотеку (пошаговая инструкция)

Наличие ипотеки отнюдь не становится препятствием для продажи залоговой квартиры. Осуществить продажу ипотечного жилья можно вполне законно, если знать, как это сделать.

Всего существует четыре способа реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение ипотеки.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Реализация банком.
  4. Продажа долговых обязательств.

В зависимости от выбранного способа будет отличаться порядок действий и уровень участия банка. Итогом становится смена собственника объекта, то есть продажа квартиры.

Но не во всех случаях снимается обременение, квартира может оставаться в ипотеке. Но при этом с продавца снимаются обязательства по выплате ипотечного займа.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Вариант досрочного погашения наиболее прост, если заемщик располагает необходимой суммой средств для полной выплаты долга.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

После погашения ипотеки с квартиры снимается обременение и можно распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

Как узнать ОКПО по ИНН бесплатно онлайн, читайте здесь.

К тому же при досрочном возврате заемных средств уменьшается сумма переплаты.

Но описанный вариант это скорее исключение, поскольку само по себе оформление кредита подразумевает отсутствие достаточной суммы средств.

Потому для досрочного погашения используются деньги покупателя, желающего приобрести квартиру.

  1. Найти покупателя, желающего купить квартиру с обременением и способного дать деньги на досрочное погашение ипотеки.
  2. Установить сумму задолженности по кредиту.
  3. Составить соглашение меж покупателем и заемщиком, заверив его у нотариуса.
  4. Осуществить выписку заемщика и членов его семьи с ипотечной жилплощади.
  5. Получить задаток от продавца в сумме, необходимой для погашения ипотеки.
  6. Закрыть ипотеку и снять обременение с квартиры.
  7. Зарегистрировать переход права собственности.

Основная сложность заключается в поиске покупателя. Наличие обременения становится отпугивающим фактором. Подобная схема чаще всего используется при продаже строящегося жилья.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Квартира в новостройках с хорошей планировкой от добросовестного застройщика будет пользоваться большим спросом.

Особенно в этом плане ценится Москва и другие большие города, где готовое жилье стоит очень дорого.

Еще один нюанс это получение согласия банка на досрочное погашение. Не все банки соглашаются на это из-за потери выгоды в виде процентов.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Потребуется привести веский аргумент или дождаться, когда завершится мораторий на досрочное погашение, установленный договором жилищного займа.

Суть схемы в том, что заемщик оплачивает ипотеку и передает право собственности на квартиру покупателю.

При продаже ипотечной недвижимости потребуется собрать достаточно объемный пакет документов.

  • документ, подтверждающий платежеспособность покупателя;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу (при наличии оной);
  • документ, удостоверяющий зачисление средств покупателем на счет продавца для погашения ипотечной задолженности;
  • документ, свидетельствующий о погашении кредита и снятия обременения с квартиры.

Продажа ипотечной квартиры самостоятельно отличается от досрочного погашения степенью участия банка.

Для продавца ключевой рекомендацией можно считать то, что не нужно скрывать от покупателя наличие залога.

Иначе это может расцениваться как мошенничество и вовлечение в аферу. Алгоритм сделки выглядит так:

Данный вариант привлекателен тем, что заемщик может самостоятельно определять цену продажи.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

В некоторых случаях можно не просто продать квартиру в ипотеке, но и получить от этого прибыль. Возможно, придется договариваться с банком.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Но если представить доказательства того, что выплата кредита невозможна, то банк, скорее всего, даст согласие на продажу.

Судебные тяжбы по невыплаченным займам не особо приветствуются банками, поскольку отнимают много времени и средств.

В этом случае банк уже не является просто сторонним наблюдателем. Вся сделка проводится банком от начала и до конца.

Банковская организация собирает необходимые документы, связывается с Регпалатой, взаимодействует с покупателем.

От продавца требуется только подписание предоставляемых документов. В остальном порядок действий аналогичен вышеизложенному.

Покупатель вносит средства в две разных банковских ячейки – для кредитора и для продавца (заемщика).

После подписания ДКП и снятия обременения банк и бывший заемщик получают свои деньги. Но такой вариант не особенно выгоден продавцу.

Видео: как быстро и выгодно продать квартиру в ипотеке

При поиске покупателя банк не слишком задумывается о выгоде для заемщика. Основная задача это возврат заемных средств.

Данный вариант предполагает, что заемщик продает долговые обязательства перед банком. Проще говоря, переоформляется ипотечный договор и заемщиком становится покупатель жилья.

При согласии банка на такую процедуру оформляется новый договор ипотеки, по которому на покупателя переводится оставшаяся часть долга.

Процесс оформления практически не отличается от обычного порядка оформления ипотечного кредита. Покупатель предоставляет такой же пакет документов.

При одобрении заявки осуществляется оценка недвижимости. Банк самостоятельно осуществляет перерегистрацию залога в Росреестре.

От заемщика по прежнему договору ипотеки потребуется лишь подписание документа о переуступке долгового обязательства.

При такой схеме возможен перевод займа на банк, предоставивший средства на погашение ипотечного долга. Фактически осуществляется рефинансирование ипотеки иным банком.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Препятствием может становиться отсутствие согласия банка. Не все кредитные учреждения разрешают перекредитование. Порой заемщику это грозить серьезными штрафными санкциями.

Каждый из приведенных способов продажи квартиры в ипотеке имеет как свои плюсы, так и минусы.

Более легкий поиск покупателя

Возможность продажи за большую сумму

Простота оформления сделки через ДКП

Прекращаются обязательства по ипотеке

Обычно жилье продается ниже рыночной стоимости

Возможны сложности с получением согласия от банка

Отсутствие необходимости поиска покупателя

Процесс может затянуться и придется выплачивать очередные платежи

Продажа долговых обязательств

Возможность переоформления покупателем ипотеки в другом банке на более выгодных условиях

Документальное оформление осуществляется банком

Возможно применение штрафных санкций банком

Из нюансов продажи ипотечной квартиры нужно отметить момент, касающийся налогообложения. При оформлении ипотечного займа квартира становится собственностью заемщика.

Любой гражданин, продающий недвижимость, которая находилась в собственности менее трех лет, обязан уплатить налог с продажи.

Налоговая сумма к выплате составит 13% с разницы между ценой покупки и продажи. Можно избежать выплаты налога посредством занижения продажной суммы.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2017 году - Сбербанка, купленную, ВТБ24, купить другую, с материснким капиталом

Но придется договариваться с банком. При самостоятельной продаже без участия банка занижать цену крайне не рекомендуется, поскольку велик риск не получить «скрытую» сумму.

Военная ипотека предполагает, что приобретаемое жилье до момента погашения кредита выступает залогом не только у банка, но и у Минобороны РФ.

Обременение с квартиры снимается только после погашения ипотеки и после завершения двадцатилетнего срока службы заемщика.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке, требует погашения целевого жилищного займа.

  1. Продавец извещает банк и Росвоенипотеку о желании продать квартиру и снять с нее обременение.
  2. В банке уточняется сумма долга.
  3. Погашается сумма задолженности.
  4. Получается документ о снятии обременения.
  5. В Росреестре получается правоподтверждающий документ.
  6. Квартира продается по стандартной схеме.

Нюанс в том, что при снятии обременения до выхода на пенсию, вследствие увольнения со службы, военнослужащий теряет льготы.

Он обязан в полном объеме вернуть средства, выданные по ЦЖЗ. При этом накопления НИС использоваться не могут.

Если военный увольняется после двадцати лет службы или на льготных основаниях, то для погашения ипотеки можно использовать накопленные в системе НИС средства.

Продажа ипотечной квартиры, полученной с использованием материнского капитала, осложняется тем, что в числе собственников значатся несовершеннолетние дети.

Потребуется получение согласия на продажу от органов опеки.

Обычно проблема решается путем составления родителями нотариального обязательства о выделении доли аналогичной доли жилья не позже, чем спустя полгода после продажи ипотечной квартиры.

На практике ситуация редко контролируется, поскольку в такой сделке участвует достаточно много действующих лиц.

В итоге дети остаются без гарантированного государством жилья. Но основные недостатки приходятся на долю добросовестных покупателей.

Дети, достигшие совершеннолетия, имеют право в течение трех лет обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной по причине лишения их законной доли.

При аннулировании сделки покупателям придется вернуть квартиру. Конечно, истцов обяжут вернуть выплаченную покупателем сумму, но оплата может осуществляться частями и растянуться на много лет.

«Сбербанком» предусмотрена возможность продажи ипотечного жилья.

При этом утвержден ряд правил:

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку? Если продажа ипотечной квартиры обусловлена желание взять в ипотеку большее жилье, то не желательно оформлять обе сделки через один банк.

Какова стоимость межевания земельного участка, читайте здесь.

Можно ли продать квартиру в собственности менее 3 лет, смотрите здесь.

Досрочное погашение ипотеки не особо позитивно воспринимается банком. Вряд ли заемщику одобрят вторую заявку на ипотеку при продаже первой квартиры в ипотеке.

Отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке ВТБ24 или ином банке, ответ будет аналогичным.

Тосно также следует изучить договор ипотеки на предмет санкций за досрочное погашение и внимательно изучать все документы по сделке продажи ипотечного жилья.

Лучший способ продать квартиру в ипотеке это погасить задолженность и снять обременение в преддверии продажи.

Это избавит от хлопот, связанных с процессом согласования сделки с банком. Конечно, не всякий покупатель согласится заранее дать деньги на погашение кредита.

Но, в конце концов, можно занять деньги у родственников и знакомых или оформить потребительский кредит.

Вернуть долг можно будет после продажи квартиры. А квартира без обременения всегда оценивается на порядок дороже ипотечного жилья.

О admin